이사해도 보증금 권리를 지키는 법 — 효력·전세사기 대응·상가·말소까지, 법무법인이 정액으로 진행
집주인은 연락이 닿지 않거나 ‘조금만 기다려 달라’는 말뿐인데 이사는 해야 해서, 임차권등기를 맡길 법무사를 찾고 계셨을 거예요.
고소의 달인은 법무사 사무소가 아니라 법무법인 다빈치가 운영하는 법률서류 서비스입니다. 계약서와 반환 요구 기록을 올려 주시면 법무법인이 직접 임차권등기명령 신청서를 써서 법원에 접수하고, 요금은 법무사에 맡기는 것과 비슷한 수준의 정액 300,000원(VAT 별도)입니다. 전세사기가 의심되는 사건이라면 보증금 회수와 형사 고소까지 한 곳에서 함께 살펴볼 수 있어요.
아래 여섯 항목을 순서대로 읽으시면 임차권등기가 무엇을 지켜 주는지, 경매와 새 세입자에게 어떤 영향이 있는지, 전세사기·상가 사건에서는 무엇을 챙기고 언제 말소하는지 정리됩니다. 사진이나 「자세히 보기」를 누르면 자세한 안내로 이동합니다.
임차권등기를 마치면 임차인은 대항력과 우선변제권을 취득하고, 이미 가진 권리도 유지됩니다. 그리고 등기 이후에는 이사나 전출로 대항요건을 잃어도 권리를 잃지 않습니다(주택임대차보호법 제3조의3 제5항).
다만 임차권등기로 순위가 앞당겨지지는 않으므로, 내 권리의 순위는 전입일·확정일자와 다른 권리의 날짜를 비교해 따져야 합니다. 고소의 달인은 법무사 사무소가 아니라 법무법인 다빈치가 운영하며, 법무사와 비슷한 수준의 정액 요금(300,000원, VAT 별도)으로 직접 진행합니다. 등기를 확인하기 전에는 짐을 빼거나 전입을 옮기지 않는 것이 원칙입니다.
임차권등기가 끝난 주택을 그 이후에 임차한 사람은 소액보증금 최우선변제를 받을 수 없습니다(제3조의3 제6항). 새 임차인을 구하기 어려워지므로 임대인에게는 보증금 반환을 서두를 이유가 됩니다.
경매가 되면 우선변제권의 순위에 따라 배당받습니다. 날짜가 등기부에 그대로 기록되므로 전입일·점유 시작일·확정일자를 서류 그대로 적어야 하고, 경매 통지와 배당 기일도 놓치지 말아야 합니다. 배당표에 내 보증금이 제대로 반영되었는지도 확인하세요. 경매 단계부터는 소송·집행이 함께 움직이는 경우가 많아 미리 상의해 두면 대응이 수월합니다.
2023. 7. 19.부터는 임대인에게 결정이 송달되기 전에도 임차권등기를 할 수 있습니다(법무부 보도자료). 연락이 끊겼다면 계약 종료를 확인하고 반환 요구 기록과 등기사항증명서를 챙긴 뒤 신청을 서두르세요.
금융기관 등도 임차인을 대위하여 신청할 수 있습니다(제9항). 등기 뒤에는 지급명령·소송으로 집행권원을 받아 회수하고, 사기 정황이 있으면 형사 고소도 검토합니다. 등기가 기입되기 전까지는 짐을 빼거나 전입을 옮기지 마세요. 반환을 요구한 문자·내용증명과 등기부 변동 내역은 민사와 형사 모두에서 중요한 자료가 되므로 처음부터 한 곳에 모아 두세요.
상가 임차인도 임대차가 끝나고 보증금을 못 받으면 건물 소재지 관할 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있고, 비용 청구(제8항)와 금융기관 대위(제9항)도 주택과 같습니다.
차이는 대항요건입니다. 상가는 건물 인도와 사업자등록이 기준이라, 가게를 비우거나 사업자등록을 옮기기 전에 등기를 마쳐야 합니다. 보증금 규모(환산보증금)에 따라 적용 범위가 달라질 수 있으니 신청 전에 먼저 확인하세요. 한 건물에 호실이 나뉜 상가라면 임대차 부분을 도면으로 정확히 특정하는 것도 중요합니다.
법제처 생활법령정보는 판례에 따라 임대인의 보증금 반환 의무가 먼저 이행되어야 임차인의 말소 의무가 생긴다고 안내합니다. “등기부터 지워 주면 돈을 주겠다”는 요구에 먼저 응할 필요는 없습니다.
보증금 전액 입금을 확인한 뒤 법원에 해제(말소) 절차를 밟고, 등기사항증명서로 말소를 확인하세요. 일부만 받고 말소하면 남은 보증금의 권리를 잃을 수 있으니, 남은 금액과 비용 정산을 서면으로 정한 뒤 진행해야 합니다. 임대인이 새 임차인이나 매수인의 잔금으로 돌려주려 한다면 입금과 말소 서류를 주고받는 순서를 미리 정해 두세요.
고소의 달인 임차권등기명령은 300,000원(VAT 별도) 정액으로 신청서 작성, 법원 접수, 등기 안내, 결정문 송부가 포함되고, 작업은 평균 2~3 영업일에 법원 처리 기간이 더해집니다.
법무사를 찾고 계셨다면 법무법인 다빈치가 직접 진행하는 고소의 달인도 함께 비교해 보세요. 보증금을 끝내 못 받으면 지급명령(350,000원~)과 채권 압류 및 추심(250,000원~, VAT 별도), 사기 정황이 있으면 형사 고소장까지 같은 곳에서 이어 맡기실 수 있습니다. 상가라면 사업자등록 자료를, 전세사기가 의심되면 반환 요구 기록을 함께 보내 주세요.
임차권등기를 법무사에 맡기려던 분께, 고소의 달인은 법무법인 다빈치가 직접 진행하면서도 법무사와 비슷한 수준의 정액 요금을 제안합니다. 법무법인 다빈치는 법무사 사무소가 아니며, 요금은 홈페이지에 공개된 300,000원(VAT 별도)입니다. 등기에서 끝나지 않는 사건이라면 민사 회수와 형사 고소까지 같은 법무법인에서 이어갈 수 있습니다.
요금에는 임차권등기명령 신청서 작성, 법원 접수, 등기 안내, 결정문 송부가 포함됩니다. 보증금 회수를 위한 지급명령(350,000원~)과 채권 압류 및 추심(250,000원~, VAT 별도)도 공개 요금으로 이어 맡기실 수 있습니다. 비용과 절차 자세히 보기
정리하면, 임차권등기는 이사하더라도 대항력과 우선변제권을 지켜 주는 장치이며, 보증금을 다 받은 뒤에 말소해야 합니다. 법무사를 찾고 계셨다면 법무법인 다빈치가 비슷한 수준의 정액 요금(300,000원, VAT 별도)으로 직접 진행하는 고소의 달인도 비교해 보시고, 이사 날짜가 다가온다면 카카오톡으로 먼저 상황을 알려 주세요. 구체적인 사안은 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있으므로 변호사 상담을 권유드립니다.
