임차권등기가 된 집에 새로 세 들면 어떻게 되나요?

등기 이후 그 주택을 임차한 사람은 소액보증금 최우선변제를 받을 수 없습니다(주택임대차보호법 제3조의3 제6항).

경매에서 보증금을 먼저 받을 수 있나요?

우선변제권의 순위에 따라 배당됩니다. 전입일·확정일자와 근저당권 등 다른 권리의 날짜를 비교해 앞선 순서대로 받습니다.

배당 순위에 영향을 줄 수 있으므로 신청서에 날짜를 서류 그대로 정확히 적어야 합니다.

임차권등기는 내 권리를 지킬 뿐 아니라 그 집에 새로 들어오는 임차인의 지위에도 영향을 줍니다. 그래서 임대인에게는 보증금 반환을 서두를 이유가 됩니다.

주택임대차보호법 제3조의3 제6항은 임차권등기가 끝난 주택을 그 이후에 임차한 사람은 소액보증금 최우선변제를 받을 수 없다고 정합니다. 새 세입자 입장에서는 보증금을 지키기 어려운 집이 되므로, 등기가 된 집은 새 임차인을 구하기가 쉽지 않습니다.

임대인에게는

새 임차인을 들이기 어려워
반환을 서두르게 됩니다

임차권등기로 유지된 우선변제권은 경매나 공매에서 순위에 따라 배당을 받을 근거가 됩니다. 순위는 전입일·확정일자를 기준으로 근저당권 등 다른 권리와 날짜를 비교해 정해지므로, 날짜가 앞선 권리가 먼저 배당받습니다.

내 권리의 날짜

전입신고일, 점유 시작일, 확정일자(등기부 을구의 주택임차권 등기에 기록됩니다)

다른 권리의 날짜

근저당권·가압류 등이 등기부에 설정된 날짜

비교 결과

날짜가 앞선 권리부터 배당받고, 남는 금액이 다음 순위로 내려갑니다

그래서 임차권등기 신청서에는 전입일·점유 시작일·확정일자를 서류 그대로 정확히 적어야 합니다. 날짜가 잘못 기록되면 경매 배당에서 불리해질 수 있습니다.

경매가 진행되면 법원에서 오는 통지와 배당 기일을 놓치지 말고, 배당표에 내 보증금이 제대로 반영되었는지 확인해야 합니다. 이 단계부터는 소송과 집행 절차가 함께 움직이는 경우가 많아, 법무법인과 상의해 두면 대응이 수월합니다.

법무사는 서류 작성·제출 대행과 등기·공탁 신청 대리 등을 하고(법무사법 제2조), 법무법인은 이에 더해 소송을 대리할 수 있습니다. 고소의 달인은 법무법인 다빈치가 운영하므로, 등기 신청부터 경매 배당을 앞둔 보증금 회수 절차까지 같은 곳에서 상의하실 수 있습니다.